1樓：華律網
買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的後果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。
第乙個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定**人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質的合同無效的情形，包括：
1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的;2、房地產分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。
2樓：法幫網
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。
2、產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。
3、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。
4、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。
5、單位違反規定購房，合同無效。
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。
6、**欺詐，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民**規定的私房評價標準議定**，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。
7、非法轉讓，合同無效。
3樓：懶貓沙畫
商品房買賣合同無效的情形
房屋買賣合同無效情形有哪些
4樓：華律網
概括起來主要有以下幾種情況：（1）協議解除；（2）根本違約；（3）遲延履行；（4）法律規定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋**給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年的，或者由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、但因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能履行的。
房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何處理
5樓：華律網
概括起來主要有以下幾種情況：（1）協議解除；（2）根本違約；（3）遲延履行；（4）法律規定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋**給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年的，或者由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、但因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能履行的。
6樓：君眾律師事務所
您好！房屋買賣合同無效的情形主要有以下七種：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。
出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂「同等條件」，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。
房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
5、單位違反規定購房，合同無效。
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民**批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。
有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
6、**欺詐，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民**規定的私房評價標準議定**，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因**高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定**，協商不成的，可向法院起訴。
7、非法轉讓，合同無效。
如能進一步提出更加詳細的資訊，則可提供更為準確的法律意見。
房屋買賣合同無效的後果有哪些
7樓：南邕
摘一篇供參考：
房屋買賣合同無效的情形及法律後果
在現實的司法工作中，因房屋買賣合同效力認定而引發的糾紛日益增多。對如何解決這些糾紛，法律規定並不統一且有予盾之處，本文對其中涉及的無效情形及法律後果作一此梳理。
一、房屋買賣合同無效的情形。除了適用我國《民法通則》、《合同法》等一般法規定的合同無效的情形外，根據我國《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定，下列幾種情形也可導致房屋買賣合同的無效：
(一)房屋與土地分開轉讓的。建設部頒布實施的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定：「城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：
「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外」我國《城市房地產管理法》第四十二條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」這是因為房屋是建築在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。
因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
(二)侵犯優先購買權的。房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。我國《民法通則》第七十八條第二款規定：
「按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在**時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
」《合同法》第二百三十條條也有相應規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。
未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
(三)因欺詐而轉讓商品房的。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。
(四)商品房預售違法的。我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
(五)在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。根據我國《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照***規定，報有批准權的人民**審批而沒有報批或不予批准的;有批准權的人民**准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
(六)其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。
二、房屋買賣效力認定中的一些特殊情形。對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。
(一)房屋買賣未採用書面形式。根據我國《城市房地產管理法》第四十一條規定：「房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
」《合同法》第十條規定：「當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。
當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」房到買賣合同的簽訂應當採用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：
「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」由此可見，房屋買賣合同即使未採用書面形式，也並不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，並實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關係有效。
但為了過戶的需要，應補籤書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且並不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。
什麼樣的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效怎麼索賠
買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的後果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。第乙個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括 1 無民事行為能力人簽訂的房屋買...
房屋買賣的買賣合同，房屋買賣合同怎麼寫
甲方 乙方 甲 乙雙方就房屋轉讓事項在平等自願，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一 甲方自願將房屋轉讓給乙方 二 乙方支付甲方合同保證定金 萬 千元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償 如乙方反悔本合同，定金不退。三 本房屋等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，...
農村房屋買賣合同怎麼寫
農村房屋買賣合同書寫需寫明交易雙方的基本資訊，房屋位置以及房屋的基本情況，包括房屋面積 房間數等情況。對交易的金額需寫明，金額支付方式要寫明。其他就是一些基本的合同條款，包括權利義務 違約責任 爭議解決 不可抗力等等。根據 民法典 第四百七十條 合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款 一 當事人的...