1樓：123河流六
你好，樓主：
在商品房買賣糾紛中，面積問題所佔比例最大。某些不太「規矩」的房地產商利用購房人沒有能力複測整幢建築的建築面積的弱點，在面積上大搞貓膩兒，一方面讓購房人補繳3的購房款，另一方面讓購房人少得3套內建築面積。房地產商的做法不僅使購房人要為增加的看不清的公攤面積補交購房款，還要長年為其支付物業服務費和供暖費等各種費用，可以說這個莫名其妙的花銷要伴隨購房人一生。
購房人要避免在面積問題上吃虧，就要在約定合同第
三、四、五條上下些功夫。
面積概念要搞清
已由具有房產測繪資格的單位實施測繪，並且測繪成果已經過房地產行政主管部門審核通過的建築面積為產權登記面積。購買預售商品房的購房人一般應劃掉合同第三條中［產權登記］選項，保留［合同約定］選項，並務必在合同第三條中同時約定清楚建築面積和套內建築面積，有可能的話可再爭取多約定乙個套內使用面積，以便自己測量，並明確陽台是［封閉式］，還是［非封閉式］。
商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積由套內使用面積和套內牆體面積及陽台面積組成。人們常說的使用率是套內使用面積與建築面積之比。一般情況下設計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72—75之間，高層板樓住宅約在78—80之間，多層住宅建築約在85左右。
購房人買樓前可先通過計算自己所買房子的使用率，來判斷房子的設計和**是否合理？
購房人在約定套內建築面積時應注意以下幾個問題：
1.套內建築面積含套內牆體面積，儘管外牆只有一半厚度計入套內建築面積，但對磚結構的房子來說，底層的牆體厚，上層的牆體薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內建築面積，把角的單元比夾在中間的單元套內使用面積也會小一些。
2.即使是套內使用面積也不是地毯面積，因為房間裡的管道井是要計入套內使用面積的。因此購房人買房時最好讓房地產商標清楚管道井的面積有多大。
由於現在提倡戶外查表，暖氣也將分戶計量，過去老房子裡的很多豎管在新房子裡會變成橫管，購房人買房時要小心管道井是否只放著你買的房子的豎管，別把公共的豎管井計到自己的套內建築面積裡。
3.套內建築面積還包括陽台建築面積。購房人要搞清封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積計算；非封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積的一半計算。
購房人還應知道陽台的封閉方式是以經過報批的商品房規劃設計圖為準，房地產商不能擅自變更其封閉方式。已**的房子，半封閉陽台是不能隨便改為全封閉陽台的。
4.按規定有些面積可以計算面積，有些面積是不可以計算面積的。為避免不必要的糾紛，購房人買房時最好向房地產商問清楚所有「不完整」(低於層高)高度的面積哪些算套內建築面積。
比如：現在比較時髦的「飄窗」算進了套內建築面積多少？蓋在房子裡的分體空調機位算沒算進套內建築面積？
還有房間裡有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內建築面積？
按套內建築面積計價也不可忽視公攤面積
由於《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十四條做出了「預售商品住宅的，應當按照套內建築面積計價」的強制性要求，簽訂購買商品住宅預售合同時，購房人和房地產商在約定第四條時只能選擇填寫新修改的合同範本中該條的「1.按套內建築面積計算」。
在這裡特別提醒購房人注意的是：按套內建築面積計價，是增加面積透明度的一種計算單價的方法，絕不代表按套內建築面積計價，購房人就沒有購買公攤面積。購房人千萬不要忽視對建築面積的約定，建築面積所含的分攤的共有建築面積反映著購房人的共有產權，購房人應要求房地產商按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十五條規定，在附件二中把其預售商品住宅之前公示的「有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：
(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤係數；(三)不分攤的共用部位」全部寫清楚。
誤差處理方法怎樣約定
由於合同示範文字第五條寫明：根據當事人選擇的計價方式為依據進行面積確認及面積差異處理，所以購房人在填寫第五條時應填寫與第四條選擇的計價方式相對應的面積確認及面積差異處理。
前面已經提到，按套內建築面積計價不等於購房人沒有購買公攤面積，如果按合同範本第五條僅僅約定套內建築面積出現誤差的處理方法，無法杜絕某些房地產商搞新的面積貓膩兒，比如公攤面積縮小比例大於套內建築面積縮小比例，顯然購房人是要吃虧的。因此建議購房人參照《北京市國土資源和房屋管理局關於商品住宅實行套內建築面積計價有關問題的通知》中關於經濟適用住房面積出現誤差的處理方法，爭取和房地產商補充約定：「房屋竣工後，根據面積實測資料計算，以所購住房套內建築面積計價結算的房價款大於以所購住房建築面積**計價結算的房價款時，按所購住房建築面積**結算房價款。
」當然能爭取和房地產商約定「『建築面積』和『套內建築面積』的實測面積與合同約定面積的誤差發生不等比增長或反向變化時，由購房人選擇是以『建築面積』還是以『套內建築面積』的誤差結算房價款，如果其中任一面積誤差絕對值超過3，購房人均有權利解除合同」更為理想。
另外，購房人最好能夠約定層高出現誤差的具體處理方法，層高很可能成為房地產商另乙個可鑽的空子。
購房人一定要注意保留合同第五條中的「因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議」這句話，並明確約定退房情況下房地產商付給利息的具體利率。
2樓：大鬍子說房
公攤面積具體是這樣算的：1、先算公攤係數，公攤係數=需要公攤的共有建築面積總和除以參加公攤的各單元的建築面積總和；2、通過公攤係數計算，每戶的公攤面積=公攤係數×各戶套內建築面積。
3樓：匿名使用者
因為現在多數自建房都不是四四方方的了，所以不能簡單的用長乘寬來計算面積。主要根據建築物的不同格局的屬性、如地下室、電梯井等分別按照不同的計算標準進行計算。農村和城市的計算基本是一致的。
但其實計算也都遵循的是長乘寬的計算方法，只是對於不同部位分別計算再加合，因為涉及到牆體等面積。
買房子是算總建築面積還是算套內面積？
4樓：猴壁僖
總建築面積=套內bai面積+分攤面du積 其中分擔面積包括樓梯、走zhi道、外dao牆、公共設施的面積。版 在購買商品房時權，所說的面積都是指建築面積，因為這些公共設施都是業主在使用，所以根據房子面積的大小承擔公共使用面積，房子越大所佔的公攤面積越多。
5樓：十七
套內是自己的牆內側的 純粹的使用面積 而現在好多企業 為了賺錢 就拉底單價 拉大面積 總**和利潤不少 就是為了糊弄人
6樓：猴屯笆
看開發房公司怎麼算了 一般來說，都是看「總建築面積」 公攤面積，即公共的面積，就是公攤面積； 總建築面積就是,套內面積和公攤面積的總和; 套內面積就是使用面積.
7樓：▇眾神▇f翺
買房子的時候都是按總建築面積算的，沒有不算公攤面積的
8樓：手機使用者
總建築面積====(套內面積) + (分攤面積) 買房基本是按建築面積算。
9樓：溫柔
按建築面積進行計算的包括使用面積和公攤面積兩項
10樓：道長道袍襖鍍
聽說以後，廣州市民買房只要算套內面積就可以了，無需再管建築面積
11樓：緒喆藺越澤
買房是總建築面積、總建築面積等於套內面積加上分攤面積
12樓：東秋章雪綠
1.買房基本是按建築面積。有的大城市是按使用面積**，但這種情況很少。
2.你說的幾個概念跟你的意思有區別，總建築面積是小區內總的建築面積，你說的應該是你所購買的房子的建築面積。
套內面積又分為套內使用面積和套內建築面積。
分攤面積包括樓梯、走道、外牆、等公共設施的面積。
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