1樓：詩藺雲
萬購地產網：出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
2樓：匿名使用者
你好，主要有共有人優先購買、出租人基於特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制徵收、徵用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。
因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優於承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；出租人基於與第三人的親屬關係或其他特殊關係，以低於市價出賣房屋，而離開該人身關係，出租人則不願**房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權；承租人僅租賃部分房屋，而出租人**整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。
就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基於特殊人身關係建立的買賣關係，也與一般的買賣關係不同，它含有身份關係的考慮在內。
即僅僅是基於這種特殊的身份關係，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的範圍。
因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權；反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。
望採納！
哪些情形承租人不得主張優先購買權？
3樓：搜狐焦點
《解釋》第23條規定，出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。《解釋》第24條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權。
(1)承租人怠於行使優先購買權，視為放棄優先購買權：
a.出租人在拍賣5日前已經通知承租人，承租人未參加拍賣的;
b.出租人已經履行通知義務，承租人在15日內未明確表示購買的。
(2)房屋共有人、近親屬購買權優先於承租人購買權：
a.房屋共有人行使優先購買權的;
b.出租人將房屋出賣給近親屬的。
(3)善意但三人已經取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
【提示】
承租人怠於行使優先購買權、更高優先權人行使優先購買權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優先購買權。
（以上回答發布於2015-10-26，當前相關購房政策請以實際為準）
哪些情形下承租人不能主張優先購買權？
4樓：伏寒雲
主要有共有人優先購買、出租人基於特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制徵收、徵用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。
因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優於承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；出租人基於與第三人的親屬關係或其他特殊關係，以低於市價出賣房屋，而離開該人身關係，出租人則不願**房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權；承租人僅租賃部分房屋，而出租人**整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。
就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基於特殊人身關係建立的買賣關係，也與一般的買賣關係不同，它含有身份關係的考慮在內。
即僅僅是基於這種特殊的身份關係，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的範圍。
因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權；反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。
5樓：匿名使用者
承租人不能主張優先購買權的情形：
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十四條
具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
什麼是承租人優先購買權，承租人優先購買權的例外情形
6樓：
一、什麼是承租人優先購買權
承租人優先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的先於其他人購買房屋的權利。優先購買權的權利屬於形成權，其實質上是對出租人選擇合同對方當事人自由的限制。
二、承租人優先購買權的例外情形
承租人的優先購買權並不是絕對的，它有以下例外情形：
（一）房屋共有人行使優先購買權的。
法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關係，維護共有關係的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關係的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。
（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。
我國是靠親情和人情為紐帶聯絡起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關係往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關係終究有所不同。根據《民通意見》，近親屬是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
（三）出租人履行告知義務後，承租人在十五日內未明確表示願意購買的。
從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場**波動加大的情況下，這種損害更為明顯。
承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。
（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。
《物權法》第106條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。
「承租人優先購買權」什麼情況下失靈?
7樓：向美教育
像您的這個問題，我曾看過乙個案例，與您的類似，您可以看看作為參考，王某與李某共同出資在城北蓋了一棟二層住宅。約定：一層由王家居住，二層李家居住，衛生間及車庫兩家共同使用。
後李某經王某同意搬出去了。不久，李某的朋友孟某租賃其二層樓房，月租金500元。李某讓王某以56萬元**把李某房屋買下，王某認為**偏高未同意。
孟某得知此訊息後，以53萬元買下了李某的房屋，雙方簽訂了合同，但未辦理房產過戶手續。王某得知後，找到李某要求買房，被拒絕。無奈之下，王某向法院起訴，要求宣告李某與孟某的房屋買賣合同無效，以維護自己的合法權益。
那麼在本案中，究竟王某是否有該房屋的優先購買權呢？ 遼寧鼎晟律師事務所的主任律師紀永成稱:首先，根據2023年9月1日施行的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條規定：
「具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。」據此，遇有上述四種情形之一出現時，承租人不得行使優先購買權。
其次，關於房屋原共有人的優先購買權的問題。更多了解可以網上找瀋陽合同糾紛律師紀永成，到他的中心網檢視相關資料和案例解析，希望可以幫助你。
房屋租賃合同中，承租人不能行使優先購買權的情況怎麼理解？
8樓：刷粉勒倕
具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
房屋共有人的優先購買權產生於共有人所有權關係之中，具有物權性質，而承租人優先購買權基於租賃關係，本質上仍屬債權性質，按照物權優於債權的理論，共有人的優先購買權要優於承租人的優先購買權。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關係有很大區別，故出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權。
出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知後應及時答覆，若承租人接到通知後15日內未明確表示購買的，則喪失優先購買權，這裡強調「明確表示」。
《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。「舉重以明輕」，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優先購買權。
房屋租賃期間，房主賣房，承租人可以得到哪些補償
惠惠 房屋租賃期間，房主賣房，承租人可以得到租金的補償。所謂 買賣不破租賃 的原則，就是說，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。買房人和原房東簽訂的房屋買賣協議書，雖然會導致所有權從原房東手中轉移到買房人手中，但因租賃合同到還未到期，現仍為承租人實際佔有，買賣房屋無法對抗租賃權，...
出租人抵押租賃房屋是否應當告知承租人
應當告知承租人。首頁法律知識 免費提問 首頁 法律知識 合同法 合同法 租賃合同知識 正文 出租人可以抵押已經出租的房屋嗎?出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋嗎?賣掉房屋需要通知承租人嗎?出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎?根據 合同法 出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋。下面找法網小編為...
房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎
河北劉律師 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡後，其他一起居住的人有權要求繼續履行原合同。 張明君律師 您好，根據 合同法 第二百三十四條規定 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。由此可...