1樓：九霄乾坤
你好：房屋是物權，租賃合同是債權，在一物之上債權與物權並存時，無論物權成立先後，其效力均優先於債權，即法律原則是物權大於債權，例如，在一物二賣時，若後買者（後發生的債權的債權人）取得標的物的所有權，則先買者（先發生的債權的債權人）不能取得所有權。又如，所有權人將其物出租或出借時，在承租人或借用人破產時，所有權人得取回其物。
物權具有優先於債權的效力也存在例外，比如：「買賣不破租賃」。在租賃關係中，出租人將租賃物出賣給受讓人時，受讓人雖取得租賃物的所有權，但不能以該所有權對抗承租人的租賃權。
就是說，承租人的租賃權雖為債權，但具有優先於受讓人的所有權的效力。這就是所謂的「買賣不破租賃原則」，是債權物權化的一種趨向。我國《合同法》第229條所規定的「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力「，即是」買賣不破租賃原則「的立法表述。
2樓：法妞問答律師**諮詢
買賣不破租賃是指，在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物轉讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。
3樓：超人邦頻道
承租人提出繼續租賃的要求是合法的，承租人的利益應當受到法律的保護，買方無權要求承租人現期搬離，所以建議在購房前要充分了解房屋是否已經出租。租賃期限和時到期避免影響自己的權益。
買賣不破租賃是什麼意思？
4樓：ray的遊戲世界
買賣不破租賃指的是買賣交易不影響租賃合同的繼續執行。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條 房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條 房屋租賃期間出租人**租賃房屋的，應當在**前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
擴充套件資料：
《商品房屋租賃管理辦法》第七條 房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：
（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；
（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；
（三）租金和押金數額、支付方式；
（四）租賃用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室內設施的安全效能；
（六）租賃期限；
（七）房屋維修責任；
（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；
（九）爭議解決辦法和違約責任；
（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被徵收或者拆遷時的處理辦法。建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示範文字，供當事人選用。
5樓：忻燁華
買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。在我國，由於土地屬於國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。
根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
6樓：搜狐焦點
一、什麼是買賣不破租賃？
買賣不破租賃是指在租賃關係存續期間，即使房東**房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權利。
有租戶的房子如何賣？
如果房屋尚在出租狀態，房屋產權人應在售房之前的合理期限內通知承租人，在實際案例中這個期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的**意願，根據自身情況決定是否行使優先購買權，或利用這段時間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買主租賃現狀。需要提醒房屋持有人的是，如**房屋未通知承租人，即使手續合法、程式健全，承租人也有權利主張房屋買賣無效，並有權以同等**購得該房屋。
二、租戶一定能優先買房嗎？
雖然租戶享有優先購買權，但並不意味著租戶一定能優先買房。還需要滿足下方條件：
1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。
2、房屋產權人將房屋**給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優先購買權。
3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的「同等條件」就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優於
三、第三人的購買條件買下房屋。
4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋，共有人可以先於承租人行使優先購買權。
5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋產權人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利，要求對方出示放棄優先購買權的宣告。
三、買賣不破租賃不適用動產
買賣不破租賃原則上只能適用於不動產租賃。例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓，出租。
那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
理由有三：
第一、如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用合同法該條規定，不利於財產流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關係的標的物在交易上的不確定性，有悖於現代民法宗旨。
第二、從成本支出的角度來看，動產以占有為公示手段，當事人買賣動產時，交易的社會成本很低。不動產的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應成本。如果動產買賣也要求買受人受善良注意義務，則極大的加重了買受人的成本。
第三、從保護弱者的角度看，相對於不動產，動產可大規模地生產，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優於賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產承租人的弱勢地位並不明顯，對動產的承租人無須特別保護。
7樓：
買賣不破租賃是指在租賃關係存續期間，即使房東**房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權利。
買賣不破租賃原則上只能適用於不動產租賃。例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓，出租。
那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
法學一班21號
什麼是「買賣不破租賃」？
8樓：法妞問答律師**諮詢
買賣不破租賃是指，在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物轉讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。
9樓：ray的遊戲世界
買賣不破租賃指的是即便所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
第二百三十一條 因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
10樓：忻燁華
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
租賃權的發生依據在於租賃合同，其權利性質屬於債權。根據債權相對性原則，其原本不具有拘束合同以外第三方的效力。
之所以《合同法》規定「買賣不破租賃」，其宗旨和目的，系在於保護承租人對租賃物現實的占有、使用和收益狀態，穩定社會物資的既存控制和利用關係，避免因物權變更導致物的占有、使用和收益狀態出現突發性的不穩定，避免買賣擴大租賃的交易風險。
11樓：小魚教育
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
12樓：秒懂百科
買賣不破租賃：適用於土地、房屋等不動產的租賃
13樓：超人邦頻道
承租人提出繼續租賃的要求是合法的，承租人的利益應當受到法律的保護，買方無權要求承租人現期搬離，所以建議在購房前要充分了解房屋是否已經出租。租賃期限和時到期避免影響自己的權益。
什麼是買賣不破租賃？
14樓：搜狐焦點
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關於出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金並在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。
賣房子需要通知承租人嗎？
《合同法》對租賃房屋出賣問題規定，出租人在出賣之前的合理期限內通知承租人，使得承租人有充分時間另找房屋租賃或者熟悉和適應房屋的新所有者；並且使承租人知道租賃房屋將要出賣，並可根據自身情況在同等條件下行使優先購買權。承租人可以在出租人出賣房屋時，在同等條件下優先購買。
這樣法律條款的規定，體現了法律對房屋承租人利益的特殊保護。如果房屋出租人未通知承租人，而將房屋**的話，即使手續合法、程式健全、已辦理過戶，承租人也可以主張房屋買賣無效，並有權以同等**購得該房屋。
買賣不破租賃是什麼意思？
《合同法》規定的「買賣不破租賃」是指：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權，可以對抗他人，其中包括作為出租人的所有人。
在出租物買賣的情況下，租賃合同不受影響，買受人即新的所有人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀，也就是說，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣租賃物，承租人有優先購買權。
《合同法》作出此規定是為了更好保護承租人在租賃期間內，順利、安全地對租賃物使用收益。
（以上回答發布於2016-11-28，當前相關購房政策請以實際為準）
關於買賣不破租賃原則的例外，如何利用買賣不破租賃原則？
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