1樓：華律網
「買賣不破租賃」是租賃合同法律關係中眾所周知的通識。只要具備合法的租賃合同關係，承租人使用物業的權利不因租賃物所有權的轉移而受影響。但這一原則也並非一成不變，根據《合同法》及《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，房屋租賃合同主要具有以下例外情形：
(一)出租人和承租人在租賃合同中約定排除了「買賣不破租賃」原則，民事領域尊重意思自治，約定優先;(二)抵押權設立在先時，抵押權實現後，受讓人不受租賃合同的約束，即「先抵後租」不適用「買賣不破租賃」規則。因此簽署租賃合同時要審慎注意，檢視租賃物是否已經被抵押;(三)在人民法院查封的不動產之上設定的租賃合同關係，不適用「買賣不破租賃」規則。法律依據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
2樓：帶她離開這世界
親 這是阻卻承租人優先購買權行使 不是買賣不破租賃例外
3樓：匿名使用者
建議你在網上搜一些民法的講座來聽聽，李健偉的民法，段波的租賃合同法好象都有
4樓：匿名使用者
你這其中情況不是買賣不破租賃的例外，這是承租人不得主張優先購買權的四種情形，且優先購買權僅限於【房屋】租賃合同，
5樓：老實兒的
我想說你這個不是買賣不破租賃的例外啊，你這個是承租人不得行使優先購買權的例外
6樓：喜歡美女
就是說如果出現了以上你提到的四種情況，那買賣就可以破租賃了。
如何利用買賣不破租賃原則？
7樓：手機使用者
能。依《合同法》的規定,買賣不破租賃的原則是指,房屋在產權人賣給他人後,原有的租賃合同繼續有效,承租該房屋居住的承租人,有權依原約定繼續居住在該房屋,直至雙方的租賃合同期滿後止。合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
本條是關於租賃物發生所有權變動時租賃合同的效力的規定。
本條的規定體現了租賃合同的乙個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關係存續期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。
本條主要規定的是租賃物的所有權發生變動時，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有乙個基本的制度叫「買賣不破租賃」。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。
關於這個原則，各國民法都有所體現，但不盡相同，有的國家規定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如義大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規定不適用於不在公共登記處登記的動產。
有國家規定，買賣不破租賃只適用於不動產。如法國民法規定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動產的租賃契約進行登記時，爾後對於其不動產取得物權者，也生效。
有的規定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國台灣地區「民法」規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。我國合同法規定不論動產租賃和不動產租賃都適用買賣不破租賃的原則。
買賣不破租賃並不限於出租人**租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合夥投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。
適用買賣不破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立並生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權發生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關係仍然能夠對抗該買受人。
本條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這裡所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權發生變動後，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關係，成為乙個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒有將所有權變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及於受讓人。
做法： 不管誰是房屋所有權人，都可以要求繼續履行合同約定。 不服起訴，絕對勝訴。 謝謝，滿意請採納。
房買賣合同有效嗎，買賣不破租賃的例外
8樓：未來法律
您好：一、買賣不破租賃原則及法律規定
1、買賣不破租賃的構成要件
租賃合同有效;
出租人已將租賃物交付給承租人，承租人占有中;
租賃期間內，租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、抵押的實現、繼承、遺贈、企業合併等原因發生變動。
2、買賣不破租賃的法律效果
新的所有權人法定承受該租賃合同，原租賃合同的權利義務內容維持不變(租金、期限)，自動將出租人變更為新的所有權人。
這是一種法律規定的合同權利義務的概括承受，屬於債權債務的法定移轉。
3、租賃物
動產(汽車)租賃合同與不動產(房屋)租賃合同，均適用買賣不破租賃規則。
4、租賃合同的型別
以下兩類租賃合同均適用買賣不破租賃規則：出租人為租賃物的所有權人的;出租人雖非租賃物的所有權人，但出租人享有訂立該租賃合同的權利的。
二、買賣不破租賃抵押、買賣不破租賃的例外
1、租賃物被沒收、徵收的。
2、先抵押後出租，抵押權已經登記的。
3、房屋在出租前已被人民法院查封的。
為何老師在講物權具有排他性中的物權的優先效力中的物權效力優先於債權效力時提到了「買賣不破租賃」原則
9樓：匿名使用者
買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
我國《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為「買賣不破租賃」。
民法理論認為，所有權屬於物權，而承租權則是債權。隨著社會經濟的發展，平等市場經濟主體活動的複雜化，物權與債權的區別界限卻越來越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點在我國《擔保法》及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》中有集中體現。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關係的乙個例外，在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價值。
10樓：愛閻魔愛死神
在同一標的物上，既有物權又有債權時，物權有優先於債權的效力。但是這只是一般原則，在法律有特別規定的情況下，也有極少數的例外。例如，不動產租賃使用權在民法上屬於債權，如甲將其所有的房屋出租給乙，以後又將該房屋出租給丙，丙取得該房屋的所有權後，乙仍然可以對丙主張其租賃使用權。
這個在學理上稱「買賣不破租賃」。此外，依據《擔保法解釋》第65條的規定，抵押人將已經出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
11樓：胖豬飛
根據租賃合同所享有的債權，具有對抗物權變動的效力
12樓：典丹萱
就是物權所在的那個特定物
什麼是「買賣不破租賃」，買賣不破租賃是什麼意思？
你好 房屋是物權，租賃合同是債權，在一物之上債權與物權並存時，無論物權成立先後，其效力均優先於債權，即法律原則是物權大於債權，例如，在一物二賣時，若後買者 後發生的債權的債權人 取得標的物的所有權，則先買者 先發生的債權的債權人 不能取得所有權。又如，所有權人將其物出租或出借時，在承租人或借用人破產...
租賃合同與轉讓合同的區別，租賃合同與買賣合同的區別（簡答題）
1 租賃合同是物產有限時間的使用權轉移，租賃合同會約定使用期限的範圍 合同中會約定一次性租賃費或按時間節點多次支付租賃費2 轉讓合同是物產所有權轉移，轉讓合同會約定物產所有權在某個時間節點上權屬移交。合同中會約定一次性轉讓費或按時間節點分期支付轉讓費。租賃合同與買賣合同的區別 簡答題 買賣合同與租賃...
關於融資租賃和經營租賃，融資租賃與經營租賃的區別？
融資租入的固定資產，企業不用友該資產的所有權，但是能控制該資產的經濟利益，與這項資產相關的風險與報酬實質上已轉移到了企業。所以要計提折舊。經營租賃是在經營的方式下出租給外單位使用的固定資產。計提折舊。經營租賃和融資租賃的主要區別是目的不懂 風險和報酬不同 租約不同 租期不同。融資租賃與經營租賃的區別...