1樓：搜狐焦點
雖然買房不能像買白菜那樣當時就買走，但卻是可以一樣砍價的。其實買房的過程就跟做生意一樣，買房談判時，要懂得把握對方的賣房心理，要懂得掌握最佳的出手時機。
那麼具體應該怎麼做呢？今天購房指南就給大家聊一聊開發商賣房的那些套路，以及購房人可以應用到的談判技巧。
開發商賣房的那些套路
廣告中的那些套路
一些開發商為了吸引購房者，以虛假內容為噱頭，廣告中說了各種小區綠化、景觀、學校、健身房等美好的描述，但卻不寫在購房合同裡。
等購房者提出想看書面檔案及資料時，銷售人員又謊稱尚未印出來等，進行搪塞。空口無憑的承諾，為購房者埋下了隱患。
贈送面積也是套路
購房送陽台、兩房變三房、書房半贈送、送車位……這些常見購房優惠實在讓人心癢癢，好像省了幾十萬，但是贈送面積那麼大，真的沒問題嗎？
當然有問題！要麼贈送的面積本來就是你的，比如開放式陽台本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權，不能寫入購房合同和房產證，開發商什麼時候心情不好了，說拿走就拿走了。
關於定金的套路更深
現在很多樓盤都會預先收取購房者定金，雖然相關部門屢次強調開盤前收定金是違法行為，但開發商仍以「意向金」的概念打擦邊球。
原本購房者在簽署了認購協議後交付定金，已經是行業內的潛規則，但由於當時購房者還沒有看到房屋買賣合同，即使是在後期發現合同中不能接受的條款，卻礙於已經交了定金，而失去了主動權，不僅不能針對合同中的細節進行修改，想要退定金更是難上加難。
交房也一樣暗藏套路
之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱，幾經投訴**之後，近年來延期交房、延期**的情況已經少了很多。然而，你以為這樣就沒有問題了嗎？不是的！
一些開發商明知社群中的一些配套設施，甚至房屋內部施工質量，尚無法達到交付使用條件，但為了避免賠償業主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業主要求開發商整改時，開發商又把延期收房的責任推到業主身上。
開發商套路這麼多，作為購房者，買房時如果沒有個談判技巧，分分鐘就吃虧了。那麼，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，並且活學活用呢。購房指南這就一一枚舉出來。
智鬥開發商的談判技巧
技巧一：了解樓盤的實際銷售情況
只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解，才能更準確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。正所謂知己知彼百戰百勝，買房要想砍價成功，首先要盡可能多地了解開發商、銷售商和預購房屋的情況，這是砍價成功的前提。
具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產業內人士等。需要了解的內容包括開發商、銷售商（開發商和銷售商有時不分，有時為兩家甚至多家）和樓盤的情況，包括它們的背景、經濟實力、資質和信譽等情況，必要時還要實地考察。
技巧二：不要輕信美好的承諾
在購房時要注意選擇證件齊全的房地產企業開發的樓盤，不要輕信路邊亂髮的小廣告上的訊息。在進入售樓處後，應注意樓盤中是否展示了開發商的營業執照以及《國有土地使用權證》等。應注意其土地使用證上的使用年限，避免購買產權年限大幅縮水的樓盤。
另外，在看房時，應保留樓盤的宣傳廣告單，作為日後收房後的證據。對於銷售人員的口頭承諾，最好能留下書面證據，或者進行錄音，留作日後維權證據。
技巧三：不要輕易被看穿
來到售樓中心，可以先看看，比如戶型圖、樓盤沙盤、專案介紹等，等銷售員過來找你。千萬不要一進銷售中心就急吼吼拉著店員坐下來殺價，那會讓人家一眼就看出你是鐵了心想買，想不宰你都不好意思。
為了對你的背景進行深入了解，並取得你的信任感，銷售往往會對你以往的購房經歷、家庭背景、經濟實力、購房關注點、決策行為型別等資訊進行了解。當然，他們更專業是好事，但如果想要更多的主動權，就不要輕易和盤托出。
技巧四：做乙個挑剔的購房人
在洽談中，購房者應多暴露房屋的各種缺點、毛病，略微誇大這些缺點、毛病的危害性。購房者還要流露出擔憂的表情，同時要注意觀察對方的表情，及時調整策略，做到進退適度，從容不迫。
你需要把自己扮成購房行家，參照預購房屋周圍物業情況，計算出所選房屋的價值，做到心中有數。洽談時，可以識破對方的一兩個「花招」，給銷售人員「你很專業」的暗示，才能砍出乙個理想的價位。
技巧五：與銷售人員打心理戰
為了不讓顧客取得主動權，銷售往往會拒絕顧客的第乙個建議，購房者不要被銷售的談判手段影響到，該要的優惠和折扣一定要盡力爭取。
在進行討價還價的過程中，為了避免局面尷尬，銷售往往會採用「乙個唱紅臉、乙個唱白臉」的方法相互配合，就是為了有效的向你施壓，這個時候一定要保持冷靜。
在不想讓步的時候，銷售為了表明自己實在無能為力，往往會將決定權推到上面，借助高層的力量拒絕讓步，但大部分時間這只是一種談判的技巧。
技巧六：不要指望一步到位
買房要砍價，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，賣4500的房子，有些直接一次砍價到4000元，這不僅讓開發商很難從心理上接受，而且還容易被認為沒有購物誠意，這樣很難成交。
所以砍價要層層遞進，一步步將**壓下來。比如購房者可以試探性諮詢最低銷售**，比如說一次性付款可以優惠幾個點，或者通過找「關係」諮詢房子的最低**。
另外，在砍價的過程當中要一直觀察置業顧問的表情，如果置業顧問表現的沒有耐心，可能**基本見底了。一般來說慢慢磨是比較合理的砍價方式，也是最容易成功的方式。
技巧七：合同約定盡量詳細
關於交房時間，精裝修等內容，一定要在合同中註明。
開發商不按約定時間交房，根據相關法條規定，逾期交付使用房屋的，在一定日期內，出賣人按日期計算向買受人支付房價款萬分之幾（具體看合同中表述）的違約金，而超過合同中的約定日期，買受人有權退房。收房時不到位的細節，開發商必須整改，如因整改導致延期收房，開發商仍需負責任。
購買精裝修住房時要簽訂詳細的合同，合同中要重點明確精裝修標準。盡量避免使用「優質」、「高檔」、「相當於」、「不低於」等含糊字眼。約定的內容要盡量詳細，包括地板、廚衛用具等用材的品牌型號，如果有贈送電器，也應該落實到具體品牌和型號上。
（以上回答發布於2016-11-17，當前相關購房政策請以實際為準）
得房率是怎麼計算的？買新房得房率多少合適
買新房怎麼看實際得房率？得房率怎麼算？
2樓：搜狐焦點
如何計算得房率？
得房率是套內建築面積與建築面積的比值，是衡量實際使用面積大小的標準之一。
實際去看房時，銷售會告知得房率有多少。另外，還有兩種方法可以算出得房率：
1、樓盤「一房一價表」上看相關資料
在售樓處，尤其是期房的專案，會有「一房一價表」，表上會標著單價、朝向、戶型、樓層數、建築面積和套內面積等。根據公式現場算出得房率，做到心中有數。
新房樓盤的建設，需向住建委報備。住建委**上有詳細的資訊，包括建築面積、車位比、公共服務設施建設、周邊配套、建設程式等。
為什麼要知道得房率？
1、得房率影響實際使用面積的大小
公攤面積與得房率息息相關。公攤係數是公攤面積與套內建築面積的比值，而得房率=1-公攤係數。
公攤係數越大，得房率越小，你的房屋實際使用面積越小。
2、得房率影響房屋價效比
得房率越高，房屋的價效比越高。
但得房率不是越高越好。公攤面積包括樓梯、走廊、電梯、樓梯井等，如果公攤面積太小，會使公共區域擁擠不堪。如果購買的是塔樓，一梯十多戶的公攤如果太小，勢必會影響正常出入，居住舒適度將大大降低。
目前市場上約定俗稱的得房率標準，要求高層建築得房率不低於70%，多層建築得房率不得低於75%。
得房率應有個合理的限度，並不是越高越好。購房者不應盲目追求高得房率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。
（以上回答發布於2016-11-29，當前相關購房政策請以實際為準）
得房率是什麼意思？新房得房率怎麼算
3樓：鑽誠投資擔保****
得房率:是指可供住戶支配的面積(也就是套內建築面積)與每戶建築面積(也就是銷售面積)之比。
計算方法
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台面積
銷售面積(也稱套型建築面積)=套內建築面積 +分攤的公用建築面積(俗說"公攤面積")。
得房率是買房比較重要的乙個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠;太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。
一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。
4樓：超人邦頻道
得房率是指套內使用面積與房屋建築面積的比率。 一般影響得房率的五個因素：建築形式、建築結構、地區溫差、牆體材料、套內建築面積。
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